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Aug 21, 2023

Los planes de vivienda intensifican la lucha por el estacionamiento de la biblioteca de College Area

Veinticinco espacios de estacionamiento están en el centro de un conflicto latente en el

Veinticinco espacios de estacionamiento están en el centro de un conflicto latente en el área universitaria que a algunos residentes les preocupa que pueda poner en peligro un recurso del vecindario en medio de un debate más amplio sobre la densidad de viviendas, la infraestructura y la equidad.

El conflicto se remonta a años. Pero para los grupos comunitarios, la propuesta de un desarrollador de agregar más de 50 casas a un hotel planificado al lado de la Biblioteca College-Rolando le ha dado una nueva urgencia, amenazando el acceso al estacionamiento que la biblioteca necesita con urgencia.

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El uso de la tierra en el área ya es un tema candente. Una actualización del plan comunitario en curso tiene la intención de aumentar la densidad de viviendas, irrumpiendo en los vecindarios predominantemente unifamiliares que muchos opositores quieren proteger.

"Lo que le preocupa a la comunidad es continuar agregando una densidad residencial sustancial y no hacer nada para brindar servicios", dijo Julie Hamilton, abogada local de uso de la tierra y residente de College Area. "No vamos a tener parques. No vamos a tener bibliotecas. No vamos a tener nada para acomodar toda la densidad residencial que está entrando en el área universitaria".

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Los urbanistas y los residentes debaten cuál es la mejor manera de actualizar el plan que dará forma a la comunidad en las próximas décadas

Como uno de los únicos espacios públicos de reunión en los vecindarios de College Area y Rolando, la biblioteca a menudo alberga reuniones de grupos comunitarios, incluidas aquellas en las que los residentes debaten los planes para el futuro del vecindario. Entre ese rol y los planes para ampliar su horario bajo un nuevo programa, la biblioteca está lista para convertirse en un recurso más valioso para una comunidad en crecimiento.

"Nuestra biblioteca ofrece más que libros; es nuestro centro comunitario", dijo Jan Hintzman, residente de Rolando desde hace mucho tiempo y presidente de Friends of the College-Rolando Library.

Pero ella y otros defensores de las bibliotecas temen que los cambios en la puerta de al lado obstaculicen el acceso, como lo han hecho antes.

Desde que abrió la biblioteca en 2005, esos 25 espacios de estacionamiento y un camino de acceso han sido compartidos por la biblioteca y la propiedad adyacente, que en ese entonces era el sitio de la Iglesia Luterana Universitaria. El estacionamiento se convirtió en un punto de discusión en 2016, cuando la iglesia salió a la venta y el camino de entrada compartido en Montezuma Road fue encadenado, bloqueando el acceso de los usuarios de la biblioteca a la mayoría de los lugares.

Hoy, la iglesia ya no está, la cadena ya no está y un acuerdo de estacionamiento con el nuevo propietario de la propiedad de al lado asegura el acceso a esos 25 lugares de estacionamiento.

Marcela Escobar-Eck, presidenta y directora ejecutiva de Atlantis Group, la firma consultora de planificación estratégica y uso del suelo que representa al dueño de la propiedad, dijo que el desarrollador está comprometido a cumplir con ese acuerdo. "Los 25 espacios se pondrán a disposición de la biblioteca según el acuerdo, y no hay absolutamente ningún plan para cambiar ese acuerdo", dijo.

Los defensores de las bibliotecas, desconfiados de lo que dicen que fueron los acuerdos de acceso fallidos de la ciudad en el pasado, no están tan seguros. Quieren que la ciudad asegure un nuevo acuerdo de uso conjunto para la biblioteca antes de que apruebe cualquier permiso de construcción de al lado, y lo están presionando siempre que sea posible, incluso organizando una reunión del consejo comunitario el mes pasado para presentar sus preocupaciones al presidente del consejo. Sean Elo Rivera.

"Seis años después, estamos casi en el mismo lugar que cuando empezamos, y hemos estado peleando mucho", dijo Hintzman. "Pero la ventana de oportunidad para solucionar nuestro problema se está cerrando".

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La disputa por la densidad del vecindario persiste después de que la reunión de planificación comunitaria en línea sufriera 'problemas técnicos'

La Biblioteca College-Rolando sirve a una comunidad de más de 50,000 personas, entre ellos estudiantes de la Universidad Estatal de San Diego, personas mayores y familias con niños pequeños. Es una de las sucursales más concurridas de la ciudad y atiende a un área con un ingreso familiar promedio por debajo del promedio de San Diego, dijeron funcionarios de la biblioteca.

"Esta biblioteca es importante", dijo Hintzman, "y lo que sucede allí es de vital importancia para el futuro de nuestra comunidad".

La biblioteca actual se inauguró en 2005, reemplazando una sucursal más antigua de un tercio del tamaño, como parte de un programa de toda la ciudad para mejorar y expandir docenas de bibliotecas. Pero sus problemas de estacionamiento son anteriores incluso a eso.

En 1998, la ciudad había comprado el terreno para construir la biblioteca de la iglesia de al lado por $485,000. Ubicada en la esquina de Montezuma Road y Reservoir Drive, la biblioteca estaría anidada entre la iglesia, las casas y la concurrida calle.

Incluso entonces, la configuración del sitio dejaba espacio limitado para estacionamiento. Entonces, en 2002, la ciudad acordó gastar $156,000 para construir un estacionamiento en la propiedad de la iglesia para que pudiera compartir su camino de acceso y algunos de los espacios.

En total, la ciudad construyó 131 estacionamientos, entre pavimento, iluminación y paisajismo. De esos lugares, 28 están en propiedad de la ciudad, y se acordó compartir otros 31 entre la iglesia y la biblioteca para un total de 59 lugares disponibles para los usuarios de la biblioteca. Los otros 72 lugares se construyeron para la iglesia, pero mientras la iglesia estuvo activa, los usuarios de la biblioteca también podían usarlos libremente.

El acuerdo también otorgó a la ciudad los primeros derechos para comprar la propiedad, a fin de "brindar un beneficio público", si alguna vez se vendiera.

Hintzman dijo que los funcionarios de la ciudad dijeron en ese momento que si compraban la propiedad, crearían un parque, en un área que la ciudad reconoce que tiene muy pocos.

Durante años, los feligreses y los usuarios de la biblioteca compartieron los 131 lugares. Pero cuando la iglesia cerró y su propiedad se puso a la venta en 2016, la ciudad no la compró.

En junio de ese año, la iglesia le dijo a la ciudad que terminaría su contrato de estacionamiento antes de tiempo. En diciembre, apareció una cadena en la entrada de la biblioteca en Montezuma Road junto con un letrero que decía "Propiedad privada: no hay estacionamiento público", bloqueando más de la mitad del estacionamiento.

A pesar de una pancarta en Montezuma Road que les decía a los clientes que ingresaran por Mohawk Street, la biblioteca parecía cerrada para la mayoría de las personas que pasaban, dijo Hintzman. Pero aún estaba abierto, junto con sus 28 lugares de estacionamiento propiedad de la ciudad, es decir, si la gente pudiera encontrarlos.

Acceder a ellos requería rodear un centro comercial Ralphs, conducir a través de un vecindario residencial y encontrar, fuera de la calle Mohawk de una cuadra, el pequeño lote escondido detrás de la biblioteca. "Cuando volvieras allí, estaría todo lleno", agregó Hintzman. "Te metes en esa situación una o dos veces y dices: 'Terminé'".

Con su laboratorio de computación, sala de reuniones, sala de seminarios y una gran área para niños, la biblioteca solía atender a más de 15,000 usuarios cada mes, según Friends of the San Diego Public Library.

El cierre abrupto de la entrada y el estacionamiento provocó una caída inmediata en el uso, dijo el entonces presidente del grupo a la Comisión de Planificación de la ciudad en una carta de febrero de 2021.

La carta de febrero de 2021 de Friends of the San Diego Public Library a la Comisión de Planificación de la ciudad en oposición al inicio de la CPA de Montezuma

En siete meses, la circulación de la biblioteca se redujo en dos tercios, las visitas de los clientes se redujeron en casi un tercio y los programas para niños se redujeron casi a la mitad, con solo un tercio de asistentes, según la carta.

Los funcionarios actuales de la ciudad no están seguros de por qué la ciudad no compró la propiedad de la iglesia en 2016. Señalan que la decisión fue tomada por la administración anterior.

En una reunión en noviembre pasado, el comisionado de planificación Matthew Boomhower dijo que pensó que el sitio habría sido un gran lugar para un parque en un vecindario que los necesita.

“La ciudad perdió una oportunidad de oro de adquirir la propiedad junto al espacio de la Biblioteca College-Rolando para usarla como parque, pero ese barco zarpó y la ciudad no ejerció su opción”, dijo.

En cambio, la parcela de 1,8 acres se vendió en julio de 2017 por $3,2 millones a un desarrollador con planes para un hotel Hampton Inn de cuatro pisos y 125 habitaciones.

Ese noviembre, la Comisión de Planificación firmó el inicio de una enmienda al plan comunitario que allanaría el camino para un cambio de zonificación para el sitio, para permitir una combinación de usos residenciales y de atención a visitantes a gran escala. Los comisionados de planificación acordaron que, a cambio, el desarrollador debería proporcionar un beneficio público, como un acuerdo de estacionamiento, y dejó que el personal de la ciudad lo llevara a cabo.

Mientras tanto, la ciudad acordó una licencia temporal de acceso y estacionamiento, y comenzaron las conversaciones para un acuerdo oficial de uso conjunto. Al mes siguiente, mientras continuaban las conversaciones, se retiró la cadena de la entrada de la biblioteca y se restauró el estacionamiento cerrado.

No fue hasta junio de 2019 que la ciudad aprobó oficialmente la rezonificación de la propiedad y creó una zona superpuesta para restringir aún más el uso y permitir solo alojamiento para visitantes de no más de 125 habitaciones de hotel y 125 espacios de estacionamiento.

Seis meses después, la ciudad llegó a un acuerdo con el desarrollador sobre el estacionamiento, acordando pagar $12,000 por año durante 20 años para usar el camino de acceso y 25 de los espacios de estacionamiento que había construido, con la opción de extenderlo hasta por una década.

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Hotel de 125 habitaciones planificado para un terreno baldío cerca del estado de San Diego, sucursal de la biblioteca College-Rolando

Los funcionarios de la ciudad dijeron que un pacto de estacionamiento compartido tenía sentido: el uso más intenso de los espacios del hotel sería durante la noche, mientras que la biblioteca sería durante el día.

El acuerdo permite "derechos no exclusivos" a los lugares de estacionamiento compartidos durante los días y horarios de funcionamiento "normales" de la biblioteca, lo que significa que la biblioteca no puede colocar carteles que digan "solo estacionamiento de la biblioteca" y no se garantiza el estacionamiento disponible. También permite el cierre durante la construcción.

El acuerdo de uso conjunto de 2019 entre el nuevo propietario y la Biblioteca College-Rolando.

Los líderes comunitarios dicen que el acuerdo es inestable en el mejor de los casos y totalmente inadecuado. A Hintzman le preocupa que pueda revocarse fácilmente. "La ciudad no tiene poder real", dijo. "Eso es evidente en el acuerdo".

Ella señala el nuevo programa de la sucursal de la biblioteca para permanecer abierto hasta tarde, sin personal, para los titulares de tarjetas de la biblioteca a partir del próximo mes. El programa comenzará en la sucursal de College-Rolando como piloto durante las horas de la tarde. Le preocupa que esto pueda desbaratar la compensación basada en horas de la que depende el pacto de estacionamiento.

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Muchos clientes pronto tendrán acceso a la sucursal de College-Rolando más tarde entre semana, dicen las autoridades. Pero ese acceso requerirá una tarjeta de biblioteca.

Jim Jennings, presidente tanto del consejo comunitario de College Area como de la junta de planificación, a menudo ve el estacionamiento lleno durante las reuniones de ambos grupos allí.

Una vez tuvo la esperanza de que la biblioteca se convirtiera en un centro de recursos más grande para la comunidad. "Pero ahora, son bupkis", dijo. "Espero que no se pierda".

Los defensores de las bibliotecas ahora temen que el estacionamiento pueda enfrentar una amenaza mayor que un acuerdo inestable.

El desarrollador del proyecto de al lado ha actualizado sus planes para un hotel, agregando otro piso y un complejo de apartamentos de 57 unidades al edificio. No se prevé ningún componente minorista.

El componente residencial agregado es algo que los defensores de las bibliotecas dicen que seguramente generaría mucho más tráfico y una mayor necesidad de estacionamiento para fines no relacionados con la biblioteca.

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El vecindario se está preparando para un crecimiento de la población; la ciudad y los residentes están tratando de encontrar un término medio sobre cómo lidiar con esto

En marzo de 2021, la Comisión de Planificación votó para iniciar otra enmienda al plan comunitario para eliminar la zona de superposición y permitir la residencia, mientras que los comisionados pidieron nuevamente a la ciudad que garantizara que el acuerdo de estacionamiento protegería el acceso a la biblioteca.

Los defensores de la biblioteca dicen que no recibieron actualizaciones desde, hasta el mes pasado, cuando se enteraron de que el desarrollador había solicitado recientemente un permiso de construcción para un desarrollo de cinco pisos para incluir no solo el hotel sino también viviendas, con 57 apartamentos.

De seis a nueve de esos hogares serán para residentes con ingresos muy bajos, no más de $45,550 para un hogar de una sola persona. Los demás serán a precio de mercado.

Además de los 25 lugares de estacionamiento compartidos con la biblioteca, el proyecto incluye planes para otros 170. Durante la construcción, el lote compartido existente podría cerrar temporalmente, dijo Escobar-Eck.

Los funcionarios de la ciudad confirmaron que el proyecto está actualmente bajo revisión por parte del personal del Departamento de Servicios de Desarrollo.

La propiedad no está dividida en zonas residenciales, pero el programa de bonificación de densidad de la ciudad puede permitir que los desarrolladores eludan eso al incluir viviendas que la ciudad considere asequibles. Al agregar los apartamentos de renta restringida, un desarrollador a menudo puede aumentar el tamaño y el alcance de los proyectos.

En este caso, el solicitante está proponiendo las unidades de bajos ingresos a cambio de que la ciudad renuncie a la restricción de superposición de zona actual que excluye un componente residencial, confirmó el personal de la ciudad.

El momento en que se puede emitir cualquier permiso depende de cuándo los planes cumplen con todas las reglamentaciones aplicables. Todavía no hay un marco de tiempo establecido para completar el proceso, dijeron funcionarios de la ciudad.

Pero Hintzman dice que ella y otros líderes de grupos comunitarios ya están luchando para que la ciudad o el desarrollador presenten los planes a la comunidad. “Está sucediendo rápido y no tenemos información”, dijo. "Nos sentimos un poco abandonados".

El personal de la ciudad dice que trabajará con el desarrollador para proteger el estacionamiento de la biblioteca. "Tuvimos conversaciones con el desarrollador y dijeron que están abiertos a cualquier sugerencia para asegurarse de que el estacionamiento compartido esté disponible para los usuarios de la biblioteca", dijo la directora de la biblioteca, Misty Jones.

Los defensores de las bibliotecas tienen sus propias sugerencias. Piden a la ciudad que asegure un nuevo acuerdo de uso conjunto antes de aprobar un permiso de construcción, y quieren que incluya el acceso al estacionamiento durante la construcción, nuevas medidas de cumplimiento y, lo que es más importante, acceso permanente e irrevocable al estacionamiento, como a través de una servidumbre o restricción de escritura.

"(Los propietarios están) pidiendo más de lo que la ciudad debería darles, así que, en teoría, la ciudad tiene algo de influencia", dijo Danna Givot, que vive en El Cerrito y es vicepresidenta de Neighbors For a Better San Diego. un grupo de defensa para propietarios de viviendas unifamiliares.

Ella fue una de las aproximadamente 75 personas que llenaron una reunión el mes pasado del Consejo Comunitario de Rolando, aproximadamente el doble de su tamaño habitual, dijo el presidente Doug Lister, con la asistencia de Elo-Rivera, miembro del consejo del área. Expresaron una mezcla de frustración por las decisiones pasadas de la ciudad con respecto a la biblioteca, temores de lo que podría depararle el futuro y determinación de garantizar que su vecindario no fuera olvidado.

"Esto es en una comunidad que a menudo ha sido olvidada e ignorada", dijo Elo-Rivera a los residentes, y agregó que la biblioteca está "en lo alto de nuestro radar". Después de la reunión, le dijo al Union-Tribune que la alta asistencia demostró cuánto le importa a la comunidad. “Esa defensa nace del amor”.

"Amamos este vecindario, amamos a la gente aquí, pero me preocupa mucho perder los recursos en este vecindario", dijo Elena Mulvaney, residente de Rolando, quien tenía a sus dos hijas pequeñas a cuestas. "Nosotros importamos".

"¿Se convertirá en una biblioteca de autoservicio, como Starbucks?" preguntó Alicia Wolf, que vive en College View Estates al oeste de SDSU. "Estoy tan furiosa".

"Vamos a terminar con una biblioteca en una isla", dijo Sharlene Thompson, cuya madre de 94 años ha sido voluntaria de la biblioteca desde 1998, entonces en la antigua biblioteca de College Heights.

"Deberíamos haber hecho un mejor trabajo negociando (el acuerdo), porque creo que ahora nos enfrentamos a él", agregó Lister.

Elo-Rivera dijo que su oficina trabajaría con el dueño de la propiedad para garantizar que se respete el acuerdo de estacionamiento. "No te culpo por ser escéptico de eso. Yo también lo soy", dijo. "Lo mejor que podemos hacer es abogar mucho y decir que tenemos grandes expectativas".

Dijo que su oficina también está investigando la creación de regulaciones de estacionamiento por tiempo limitado en las calles cercanas y aumentando la aplicación. "Cuando miras la calle ahora, es posible que no veas muchas oportunidades para estacionar, lo entiendo, pero (lo que) vamos a hacer es presionar para crear espacio... y aumentar la aplicación".

Los defensores de la biblioteca dicen que eso no será suficiente, ya que el estacionamiento en la calle en Reservoir Drive está monopolizado por los autos de los residentes y Montezuma Road no tiene estacionamiento en la calle.

"No creo que esté en contacto con la realidad del vecindario", dijo Jennings, quien a menudo denuncia infracciones de estacionamiento en su vecindario de College Area sin éxito.

En la biblioteca, esa realidad estaba en exhibición un lunes reciente por la noche.

El estacionamiento estaba casi lleno justo después de las 5 pm, con todos menos cinco de los 59 espacios disponibles ocupados, mientras que una cerca rodeaba los 72 espacios restantes, que estaban sin usar. En el interior, la biblioteca estaba bulliciosa. Niños y padres eligieron nuevos libros para leer en la sección de niños. Clientes de edades comprendidas entre adolescentes y adultos mayores se sentaron en casi todas las estaciones en el laboratorio de computación, y más en escritorios con sus computadoras portátiles.

Yolanda Ruiz-Punner estaba allí con sus dos hijos, a quienes lleva a la biblioteca semanalmente, a veces antes de la escuela, a veces después de la práctica de fútbol, ​​para comprar libros nuevos. "Siempre quieren participar en los desafíos de lectura de la biblioteca, por lo que estamos aquí a menudo para obtener libros nuevos", explicó. "Los muchachos se involucran tanto y quieren ganar los premios".

Al menos una vez al mes, no puede encontrar estacionamiento. "Tengo que encontrar tiempo para volver más tarde esa semana, ya que realmente no hay otro lugar para estacionar cerca".

Al final del pasillo, trabajando en el laboratorio de computación, está Don Wultz, de 67 años. Sin ordenador en casa, va a la biblioteca a consultar su correo electrónico y leer las noticias.

"Hay momentos en que incluso los espacios para discapacitados están llenos", dijo Wultz. "Luego miras al otro lado del estacionamiento y ves todos esos espacios vacíos sentados detrás de la valla encadenada y te preguntas por qué".