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Jan 13, 2024

Mejora de propiedades arrendadas: definición, contabilidad y ejemplos

James Chen, CMT es un comerciante experto, asesor de inversiones y mercado global.

James Chen, CMT es un comerciante experto, asesor de inversiones y estratega de mercado global.

El término mejora de arrendamiento se refiere a cualquier cambio realizado para personalizar una propiedad de alquiler para satisfacer las necesidades particulares de un inquilino específico. Estos cambios y alteraciones pueden incluir pintar, instalar tabiques, cambiar el piso o colocar lámparas personalizadas. Las mejoras pueden ser realizadas por el arrendador o el arrendatario y pueden ser pagadas por el arrendatario.

Si bien la vida económica útil de la mayoría de las mejoras de arrendamiento es entre cinco y 10 años, el Código de Rentas Internas (IRC) exige que la depreciación de tales mejoras ocurra durante la vida económica del edificio.

Las mejoras de propiedades arrendadas se conocen comúnmente como mejoras o construcciones de inquilinos. Estos cambios generalmente los hacen los propietarios de propiedades comerciales y pueden proporcionarse para un inquilino existente o nuevo.

Cualquier cambio realizado se adapta a las necesidades específicas de un inquilino y hace que el espacio sea más atractivo para ellos.

Una vez que finaliza el contrato de arrendamiento, las mejoras generalmente pertenecen al arrendador, a menos que se especifique lo contrario en el contrato. Si el inquilino puede tomarlos, debe retirarlos sin causar daño a la propiedad.

Hay ciertos criterios que deben cumplirse para que los cambios califiquen como mejoras de arrendamiento. Se deben realizar cambios en el interior para adaptarse a las necesidades específicas del inquilino, incluido cualquiera de los siguientes:

No todos los cambios se consideran mejoras de arrendamiento. Las modificaciones realizadas para un inquilino no califican para otros inquilinos, incluidos sus vecinos. Las renovaciones exteriores de edificios, como el paisajismo, la reparación de estacionamientos o el techado, tampoco califican. Incluso las modificaciones interiores, como las mejoras realizadas en el ascensor de un edificio o los sistemas HVAC, no se consideran mejoras de arrendamiento. Eso es porque no benefician a un inquilino específico.

Las mejoras de arrendamiento se consideran propiedad de mejora calificada a efectos fiscales, junto con las mejoras de edificios, la propiedad de restaurante calificada y las mejoras minoristas calificadas según la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) de 2017.

Este tipo de mejora de la propiedad arrendada otorga al arrendatario la autoridad para supervisar el proyecto, aliviando la carga del arrendador, especialmente si el proceso lleva mucho tiempo. El arrendador normalmente establece disposiciones en el contrato de arrendamiento que cubren el presupuesto de la mejora de la asignación del arrendatario. Esto generalmente se enumera como una suma global o en una base de pie cuadrado. Los propietarios pueden pagar directamente a la empresa de renovación/construcción o reembolsar directamente al inquilino. Si se exceden los presupuestos del proyecto, el inquilino cubre el saldo.

El arrendador puede ofrecer al arrendatario descuentos en el alquiler por mejoras en el arrendamiento. Si esta opción está incluida en el contrato de arrendamiento, el inquilino puede obtener algún tipo de alivio en el alquiler, como un mes gratis o alquiler reducido durante ciertos períodos al año. Esto permite que el inquilino ahorre en alteraciones del espacio. Al igual que con la TIA, el inquilino supervisa el proyecto y controla las mejoras del arrendamiento. El inquilino también es responsable si los costos exceden el presupuesto.

Esta opción también se denomina construcción. En este caso, el arrendador presenta un paquete de mejoras u otras opciones al arrendatario. El arrendador suele ser quien administra el proyecto, lo que le permite al arrendatario más tiempo para dedicarlo a su negocio. En la mayoría de los casos, es posible que los inquilinos no terminen con las modificaciones que realmente quieren para ayudar a que su negocio crezca. Si eligen agregar a los cambios, deben cubrir el costo adicional.

Este tipo de mejora de la propiedad arrendada normalmente se lleva a cabo al comienzo del arrendamiento. En la mayoría de los casos, el inquilino presenta las estimaciones de costos y los planes, mientras que el propietario es quien supervisa y paga todo el trabajo.

En diciembre de 2015, el Congreso de los EE. UU. aprobó la Ley de protección de los estadounidenses contra los aumentos de impuestos (PATH, por sus siglas en inglés), que modificó y amplió muchas disposiciones fiscales relacionadas con la depreciación, incluidas las mejoras de arrendamiento. El proyecto de ley hizo permanente una disposición de ahorro de impuestos que permitió la recuperación de costos de línea recta de 15 años en mejoras calificadas de arrendamiento. Bajo esas pautas:

La aprobación de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos en 2017 cambió la forma en que los propietarios e inquilinos pueden reclamar deducciones relacionadas con mejoras de arrendamiento. La nueva ley modificó algunos de los requisitos. Todavía se deben realizar mejoras en el interior del edificio, lo que significa que las ampliaciones de los edificios, ascensores y escaleras mecánicas, techos, sistemas de protección contra incendios, alarma y seguridad, y los sistemas HVAC aún no califican.

La propiedad de mejora calificada ya no requiere que ambas partes (propietarios e inquilinos) no estén relacionadas. También eliminó el requisito de tres años, indicando que todas las mejoras se pueden realizar "después de la fecha en que la propiedad se puso en servicio por primera vez", según el Servicio de Impuestos Internos (IRS).

La Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica de Coronavirus (CARES) hizo algunos ajustes a la propiedad de mejora calificada (QIP) cuando se aprobó en 2020. La ley estableció un período de recuperación de 15 años para QIP y permitió a los contribuyentes reclamar la depreciación del primer año para cualquier QIP.

La mayoría de los prestamistas no permitirán plazos de pago más allá de la vigencia del contrato de arrendamiento si se requiere financiación para pagar las mejoras del arrendamiento.

El IRS no permite deducciones por mejoras. Pero debido a que las mejoras se consideran parte del edificio, son propensas a la depreciación. El IRS permite deducciones por depreciación, siempre que se cumplan estas condiciones. Quienquiera que haga el trabajo puede tomar la deducción por depreciación, ya sea el arrendador o el arrendatario. La nueva ley de impuestos aumentó la cantidad máxima permitida de $500,000 a $1 millón.

Los expertos en contabilidad sugieren contabilizar cualquier mejora realizada que sea inferior al límite de capitalización de la empresa durante el mismo período. Si exceden de este monto, el total deberá capitalizarse y amortizarse en el término del arrendamiento o en el período menor de la vida de las mejoras.

Si bien pueden ser efectivamente mejoras de edificios, las mejoras de arrendamiento son claramente diferentes. Esto se debe a que realmente solo tienen un impacto en el espacio para un inquilino específico. Las mejoras del edificio, por otro lado, benefician a todos en la propiedad y generalmente cambian la estructura general del edificio en sí.

Ejemplos de mejoras de edificios incluyen colocar un techo nuevo, pavimentar un camino de entrada y/o estacionamiento, agregar un estacionamiento, renovar el vestíbulo, agregar un elevador nuevo o reparar uno existente y actualizar el sistema HVAC. Como tal, las mejoras en los edificios ayudan a prolongar la vida útil general de la estructura.

Los propietarios pueden pagar por las mejoras de los arrendamientos para alentar a los inquilinos a alquilar espacios por períodos de tiempo más prolongados, especialmente en la industria minorista. Por ejemplo, el dueño de un negocio alquila un edificio para su tienda de golf de disco. El propietario puede optar por agregar cuatro paredes al área arrendada para crear pantallas integradas y áreas de almacenamiento para los discos. Estas alteraciones se consideran mejoras de arrendamiento.

Tomemos otro ejemplo del sector minorista. El propietario de la tienda A decide alquilar un espacio a través de la empresa B. La tienda solo tiene cuatro paredes y no tiene otras comodidades. A través de la negociación del arrendamiento, la Compañía B, el arrendador, acepta instalar estanterías, un mostrador de servicio para cajas registradoras y una unidad de exhibición con iluminación especial antes de que la Tienda A abra sus puertas.

Hay muchos ejemplos de mejoras de arrendamiento. Una mejora de arrendamiento es cualquier cosa que beneficie a un inquilino específico, generalmente en una propiedad comercial. Esto incluye pintar, agregar nuevas paredes, colocar estantes de exhibición, cambiar el piso y la iluminación, y agregar oficinas, paredes y divisiones.

Los propietarios presupuestan y pagan las mejoras ofreciendo una asignación para mejoras al inquilino o mediante descuentos en el alquiler. También pueden pagar ofreciendo al inquilino un paquete de modificaciones entre las que puede elegir. El inquilino normalmente es responsable de cualquier costo adicional que supere el presupuesto.

No se pueden deducir mejoras de arrendamiento. Pero el IRS permite a los propietarios de edificios dar cuenta de su depreciación porque cualquier mejora realizada se considera parte del edificio.

Las mejoras de arrendamiento son requisitos de los propietarios o dueños de propiedades para preparar, mantener o arreglar las unidades de alquiler y asegurarse de que cumplan con el código. Estos pueden incluir pintura, reparaciones, actualizaciones y reemplazos de accesorios y electrodomésticos. Los propietarios no pueden deducir estos desembolsos de sus impuestos directamente porque se consideran mejoras de capital, pero el IRS les permite pagar gastos de depreciación con el tiempo.

Préstamos Canadá. "Todo lo que necesita saber sobre las mejoras de arrendamiento".

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